マンション大規模修繕12年から18年周期に→定期的な建物劣化診断をすることの方が重要

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マンション住まいで理事長経験者ですが、たぶんこの記事の記者は分譲マンションに住んだことがないか、住んでても理事会の経験をされたことがないのでしょう。

12年だろうが18年だろうがあくまでも目安の話。確かにその目安で積立金を決めますが、実施は前倒しでも、後倒しでも、できますし。

むしろいつ直すかではなく、いつ直すべきかを調べる方が重要です。つまり定期的な建物劣化診断をすることの方が重要です。

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仰る通リですね。
大手の分譲マンション住んでますが、大規模修繕工事予定の前年に劣化診断して、当初予定からかなり後ろ倒しした内容ありましたし。

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ウチのマンションは１５年目でやりました。安全が担保できるならサイクルありきで無くても良いと思います。

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的を射たご意見です。修繕積立金の根拠となる長期修繕計画における推定修繕工事の修繕周期は、あくまでも目安と認識し工事の実施は適切な調査診断に基づき判断すべきです。

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管理会社の修繕関連の仕事しておりますが、計画修繕は(長期修繕計画)は、あくまで目安です。私達技術系の立場は組合様が正しい判断、最良な判断をしてもらう為にきちんとした情報を提供してあげる事と思っております。
管理会社や設計事務所、施工会社が決める様な提案は間違っているとはっきり申しあげます。組合様が正しい判断、決断が出来るお手伝いをする業界になって欲しいし、なる様に努力したいと思います。

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管理会社任せだと高いし関連会社を紹介してくるから、自分のマンションは丁度自分が理事長だったこともあって、安いコンサルタントと契約し、その指示の元、公募制を取った。理事会の手間は掛かったけど。

ただ、マンションの問題は大規模修繕だけじゃないんですよね。自分のマンションは首都圏だから駐車場は５段の機械式。積立修繕費って基本的にマンション本体のだから（駐車場に充てたらマイカー持ってない住民からクレーム）、機械式駐車場は駐車料金頼み。最近見直して値上げしたけど、ＥＶ化を想定した充電器設置なんか想定したら全然足りない。

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私が住んでいるマンションは、当初は大手のマンションデベロッパーが販売して、管理もそのデベロッパーにほぼ丸投げお任せ状態でした。そうすると、当たり前のように１２年周期で修繕をするし、修理の施工業者もおそらくはお抱えの業者だし、どんな修繕が必要かという判断の前に「いま貯まっている修繕積立金を全部使い切らせる」という姿勢での工事計画が見え見えでした。

大規模修繕後は身ぐるみはがされた状態になりました。現在はマンションの管理会社を変えて、理事会で自主的に建物劣化診断をして、大規模修繕の時期と内容を決めています。

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この記事によると、業界は工法の技術的進歩により大規模修繕サイクルを従来より先延ばしできるにも係わらず慣習で修繕提案をしていたということになる。

ということは劣化診断せずに提案していたということ？

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私もマンション理事長経験者ですが、そういう話ではなくて、管理会社は慣習で12年ごとの提案をしてくるから、業界側でそれを18年という目安に置き換えたことに意味があるんでしょ。

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私も理事長経験者で、建築関係の技術者ですが、同感ですね。立地条件や担当する補修工事会社のレベルによって状況は変わりますから、定期的なチェックによる予備診断が必要です。
記事の中に出て来る「さくら事務所」は不動産調査を飯のタネにしている業者です。あまり鵜呑みにしないほうが良いです。
私は、彼らが失敗して諦めた物件の調査・補修工事をしたことがあります。

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そもそも法律で外壁を工事10年後3年以内に全面打診調査しなくちゃいけないのがネックなんですよね。全面打診には足場を組まなくちゃいけない。足場を組むのは費用が高いからついでに足場を組まなくちゃいけない工事はしてしまおうってなってる。
この法律が緩和されないと大規模修繕周期12年を伸ばすのが費用面で難しい。
ドローンで検査するというのもありますけど、信頼性どうなんでしょう。

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修繕積立金に注視しているが、将来の解体積立金や建て替えも視野に入れておかないといけないと思う。
購入するときには思いもしないが…

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実は耐震基準をクリアすれば解体しないのが普通です。
旧耐震基準のマンションも解体されていないし

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解体は現実的に考える必要はない。
議決権5分の4以上の可決自体に無理があるし、高齢になって新たに借入する事も、現実的に無理。新築購入時の所有者が60年後に何れだけ残ってるかという問題もある。

そもそも、年数的に解体建替えの前列が殆んどない。恐らくこれから、そういうタイミングでのマンションが出てくると思うが、どうなるか注目ですね。

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＞タワマンなんかはどうすんだろうなぁ。工事用の足場立てられないから、基本は屋上から吊り下げたクレーンをつかった修繕しかできない。
結果的に工期が伸びるし、費用は半端ないレベルになる。

ビル全体の修繕だけじゃなく、エレベーターの修繕やモーター交換も考えないといけない。
こっちもクソ高くなるし、上層階と下層階で負担割合をどうするか？って話になりややこしそう。

定期的に住み替えるだけの資産があれば、面倒なことを避けることも可能だが、ほとんどの人はムリだろうな。

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> 建て替える位なら、他のマンションに移り住むでしょっ！移り住むにしても、手持ちの部屋を処分しないと、管理義務は発生し続けますよ。
既に老朽化目前なら、そんなもの誰も欲しくないので、ゼロ円でも引き取り手が現れないことはザラにあります。

バブル期のリゾートマンションとか、管理費を滞納する人、所在不明になる人ばかりの廃墟になって、売るに売れない、解体するにもできない、という状況になったところはたくさんあります。

そんな事例が現実にあるのに、未だにタワマンとか有難がる人がいるのが、驚きです。
金持ちが数年で住み替える予定ってことならわかるんだけど、死ぬまでそこに住むつもりの人って、どういう考えなんだろう？

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素人ですが
大規模補修の周期が１２年から１８年になり、６年延びた分老朽化が進みその間に発生した箇所の補修で１億円で済んだ補修費用が１．３億円ってことは無いのでしょうか。

補修する管理会社や施工会社は、積立金が少ない住宅に手間暇かけて提案しても契約が成立しない住宅で、チマチマと補修して実入りが少ないより、積立金を増やさせて大規模工事にして儲けたほうが良いという考えもあるのでは・・と思います。
結局６年延びた分費用が増えれば同じでは。

要するに積立金が増えれば高額提案もしやすいということでは無いでしょうか。

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管理費用に解体費用を見込むって、マンションデベロッパーが土地の契約形態をどうしてるかの問題なんじゃ？それよりも、管理会社の長期修繕計画のザルさも問題だと思うが…。
住んでからしばらく経って管理費が2〜3倍になるって元々の積算がおかしいでしょ。

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解体費用…考えもしませんでしたが、自分達が済んだら終いの予定なので、不用品処理できるくらいの売値が付けばありがたいですね。子供が巣立ったら、今度は少し小さな築浅中古に住み替えもありですね。物を減らすいい機会に出来るかも。

ま、そんなにうまくはいかないと思います。

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捨てたくても捨てられない
買う人どころか無料で引き取ってくれる人もいない
どんなマンションもいつかはそうなる
売れるうちに売るか、その前に運良く人生が終わるかマンションは最終的にはチキンレースやババ抜きだよ
うまくやれば買ったときより高く売れたりもするから、買うのが必ずしも間違いってわけじゃないけどな

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＞大規模補修の周期が１２年から１８年になり、６年延びた分老朽化が進みその間に発生した箇所の補修で１億円で済んだ補修費用が１．３億円ってことは無いのでしょうか。昔とは違って進歩した材料、建築技術によってある程度カバーはできるのではないでしょうか。その分購入費が上がる。
ものの耐久や建築技術向上により補修間隔が以前より延びるのは不思議ではないでしょうし、コストも維持できる可能性はありますね。

ただこれを悪用してちょろまかそうとするところが出てきてもおかしくはないかも。
偽装なんてどの時代でも起こるもの。

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＞大規模補修の周期が１２年から１８年になり、６年延びた分老朽化が進みその間に発生した箇所の補修で１億円で済んだ補修費用が１．３億円ってことは無いのでしょうか。去年の修繕工事で各社の詳細見積もりを見た感想だと
ボッタクられない限り3割も増える事は無いでしょう
足場とか現場管理とかの費用が大きいですから、補修ヶ所の実数が増えたところでそこまで膨大な費用増加はしないと思います
早急な補修が必要なのにとんでもない壊れ方をしたとか（そんな事があるのかわからないですけど）でもない限りは

地元の数をこなしている修繕工事屋（一括元受け）さんに相見積を出して貰えば価格交渉も出来ますし、安い会社が不安なら大規模修繕工事の保険、工事代金の0.6％程度をかければ、保険屋の雇ったプロが工事が適切か確認をしてくれます。

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うちのマンションは管理会社が清算したため、東急グループの管理会社になったが、ものすごい勢いで修繕積立金が消費された。
18年どころか10年で大規模修繕を提案したり、過剰メンテを通常の倍の値段で持ってきたりしている。
引越を考えている

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管理組合が機能してない証拠だな
何で相見積もりしないんだよ
随意契約でやるからやりたい放題掠め取られる最悪なマンションの典型例
マンションは管理を買えの意味は住人の質でもあるんだよな。

3 – 2
理事会が無知だと会社がどこでも結局はたかられてしまうのです。
この工事をしておかないとリスクがありますよ、何かあったら今年度理事会の責任ですよと言われれば、
不動産に詳しくない、定年したサラリーマンの集まり程度ではあっというまにのせられてしまいます。

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理事会で役員になって、不適当と思われる管理会社の提案に反対若しくは、自身で相見積もり等を準備する方が建設的では？面倒くさい…興味ないから…と管理会社任せにするからそうなってしまうのではないでしょうか？

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大手は仕事はしっかりしてるのだけど、
責任を取らなくて済むように
悪くなる前にドンドン修繕をしていく傾向が強いですね。計画修繕と言えば聞こえは良いし不具合が出る前に手を打つのは良いのですが、
金が掛かって仕方ない。

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どこの管理会社も同じなんですね、酷いぼったくり気質で、積立金を搾り取るマンション管理会社ばかりです。数年前ダウンライトの交換に6万円の見積もりとか、文句言うとLEDなのでとか・・・今時LEDじゃない器具が珍しいわと言って値切り倒してやりました。

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大手が建てたマンション住みです。
管理組合の理事長は一年交代で5人が2年役員を務めるようになっています。初めから管理会社が決めたことですので、たまに一生懸命やってくれる人はいますが、ほぼ管理会社のいいなり。それでいいと思う人が多くて管理会社のいいなりにならないようにとしても結局は孤立してしまいます。

それでも大規模修繕は何とか18年位に伸ばせませたが、なんせこちらの積立金額を管理会社が知っているのでいつやってもほぼ積立金全額使わせる仕組みです。

合見積についててすが、管理会社が下請けを選ぶ時に形式上合見積をとっているだけで実際は決まったところがやっています。一応その時の理事長が他で見積もりとったようですが、そこに出す仕様書を管理会社が作っているので本物かどうか疑わしい。いくらでも高い見積もり出させることほ可能だと思います。

うちのように管理組合が機能していないところは多いのでは？

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マンションはいろいろな意味でボッタクられてるよーー
エレベータ関係してたけど、部品直すのに出る見積もりが管理会社へのマージンが入ってたりｗ、やりたい放題

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東急グループの管理会社は、お金を取ることしか考えていないと感じる。また、言った言わないの話で揉めたりした事もある。信頼関係を構築する事が一番重要だと思うのだが、それを感じない。他に変えたいが、大きいと潰れにくいため、それで安心感を抱く人達もいる。難しい（理事長経験者）。

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マンション管理の仕組みを知らず分譲マンションを購入し住んでいる人が多すぎると思う。
組合員である住人たちが話し合い・多数決で決めていけばいいんだけど、
知識も経験もないし、知ろうとしない、時間を取られたくない等の理由で管理会社に任せっきりってところが多いんじゃないかな。
大都市では地価が高いので兎も角、地方なら戸建てが良いのでは？と思ってますね。
管理費・修繕費ってどうみても高い！と思ってしまう。