高層階からの美しい眺望に、充実した共用施設やセキュリティー。そして駅から近い利便性などから人気が続くタワーマンション(タワマン)。しかし、建設ラッシュが続いた結果、狭い地域に人口が集中し、公共施設などの整備が追い付かないなどの問題が浮上。

都心部ではタワマン新築の「規制」に乗り出す自治体が出てきた。タワマンが生んだ社会のひずみ、タワマンが抱える特有の問題について、不動産コンサルタントの長嶋修氏に解説してもらった。

タワマンの歴史はまだ20年
タワマンが現在のように数多く建設されるようになったきっかけは、1997年の規制緩和です。

この時、建築基準法が改正され、廊下や階段などの共用部分が容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)の計算から除外されたほか、容積率600%、日影規制(高層建築物によって日陰ができることを防止するための規制)適用除外など、高層住居誘導地区制度が設けられました。

これを受け、三井不動産や住友不動産、三菱地所に代表される大手デベロッパー(不動産開発会社)が東京都心や湾岸地域などでタワマン建設などの都市の再開発を加速させ、住戸の大量供給につながりました。

それ以来、「タワマン建設ラッシュ」は現在まで続いています。かつて倉庫や工場などが立ち並んでいた湾岸地区など「準工業地帯」の様相が一変したほか、利便性のいい大都市や近郊の駅周辺にとどまらず、比較的、土地に余裕があるはずの地方都市にまで建設されるようになったのです。

まだ残る「巨大計画」

タワマンに明確な定義はありませんが、一般的に20階以上のマンションを指すとされています。マンションの階高(1階分の高さ)は約3メートルなので、つまり高さでいえば60メートル以上のマンションです。

不動産経済研究所によると、2018年以降に建設予定のタワマンの住戸数(※棟数ではありません)は全国で10万8757戸。その内訳をみると、首都圏は8万303戸と全体の73.8%に上り、東京23区内が5万5570戸と全体の51.1%を占めます。いかにタワマンが、土地のひっ迫している地域に集中するかがわかります。

その中には、東京メトロ西新宿駅(新宿区)周辺では65階建てのタワマン2棟で計3200戸、都営地下鉄勝どき駅(中央区)周辺では58階建て、45階建て、29階建ての3棟で計3255戸など、大規模な計画が残っています。

また、デベロッパーの森ビル(東京)は虎ノ門・麻布台地区(港区)では65階建て(下層階はオフィスになる予定)、64階建て、53階建てのタワマン3棟の建設を計画していますが、このうち65階建てはなんと高さ330メートル。オフィスが入る分、住戸数は少なくなるとはいえ、完成時点で「日本一高いタワマン」になる予定です。


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みんなのコメント

1 :uni*****:2018/08/04(土)08:33:31
郊外で住み働く人は別として、遠い郊外から満員電車で都心に長時間通勤なんて嫌だよね。やはり住職近接が理想の社会だよ。もっと都心にタワマンを供給して、高騰する都心の住宅価格に冷や水を浴びせた方が良い。
2 :TASHIBO:2018/08/04(土)08:32:33
江東区湾岸地域あたりは数十年前は工場か一軒家ぐらいしかなく、のんびりしていて静かで、ある種の風情があって良かったな。暫く離れていたらゴチャゴチャで喧しい息苦しいエリアに一変していてガッカリ。
3 :row*****:2018/08/04(土)08:30:05
地震などで1棟にでも不具合が出れば、タワーマンション全ての安全性まで疑われる事態になるのは必至。需要は冷え込む。形あるものはいつかは壊れる。問題なのは壊れたときの被害の大きさ。
4 :nie*****:2018/08/04(土)08:30:01
地震大国のこの国でタワマン売る方も買う方もバカの極み必ずくる巨大地震埋立地なら、先ずは液状化で住めなくなる次に、
液状化免れたとしても、電気水道等インフラは必ず止まるその時、給水10リットルを地上30階、非常階段で1回でも往復できるんかい?
しかも今のような酷暑下で?若者でも死ぬほどの行為となるは明白大地震くれば、一気に地獄の建物と化す、ということ考えられない連中はホントにバカだと思うましてや、東日本大震災経験したはずの日本人なのに…常に他人事、なーんも考えてないよね
5 :y21*****:2018/08/04(土)08:29:54
先の事が分からない人向けの物件。数十年後、あれをどう処分していくのか見物(苦笑)
6 :平成32年:2018/08/04(土)08:29:46
東日本大震災を経験しているワタマンは、予定より早く修繕積立金を食い潰してますね。建物自体も一定のダメージを受けているので今後も当初計画より修繕費がかかる予感。
7 :hal*****:2018/08/04(土)08:29:28
どうしてこんなにタワマンに悲観的な意見が多いのか?むしろ問題なのは何の特徴も魅力も無い世帯数の少ないマンションが一番危ない。
8 :hmq*****:2018/08/04(土)08:29:09
一生に一度だけ経験してみようと思い 28階に 4年間住んでみた。・常にゆらゆらと揺れていて慣れるまでは気持が悪かった。
・「駅から徒歩n分」には現れない垂直距離の移動時間が大きかった。・最初は景色に感動するが、春夏秋冬を一巡したら飽きる。高くて買えないけど、ちょっと背伸びして賃貸で住んでみる価値はあったと思います。面白い経験でした。
9 :karintou:2018/08/04(土)08:27:24
東京では、低層ルネッサンスが必要です。
10 :Around60:2018/08/04(土)08:26:49
入居はどうせブラックサービス業関係労働者だろ、そんなのいっぱい増えたって基底産業が成長しなきゃお国のお先真っ暗。メーカーや工場あたりが有ったあの頃を復活さなきゃ。
11 :abc:2018/08/04(土)08:26:09
郊外一戸建ての俺にとっては、へぇ~大変だなぁ。ぐらいかな。
12 :*****:2018/08/04(土)08:25:29
何でだろ豊洲とか勝どきとかのタワーマンションが堤防に何となく見えるんだけど…
13 :世界の俺は一人:2018/08/04(土)08:24:04
久しぶりの東京はビルだらけで流石大都会。東京タワーもよく見えない場所もある。羽田から見たビル群の夜景は格差社会、俺には住めないな。
14 :lit*****:2018/08/04(土)08:19:58
5階建て以上を禁止すべき縦に伸ばすから東京に集中する痴呆創生したいならそうすべきである。
15 :mac*****:2018/08/04(土)08:19:28
20年、30年後とかに大規模に修繕やらなくちゃだろうけど大丈夫なんかね。金持ちは逃げてしまって、積立金では修繕のお金足りないけど、出せる人もいなく、お金の余裕のない人たちが残るスラム化がとても不安ですよ。


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16 :win*****:2018/08/04(土)08:18:27
新築で住むのはいいけど、長く住めるものではないねローンと修繕費に苦しむ人が増えそう
17 :nemui:2018/08/04(土)08:10:22
【管理組合の理事とかになると大変】住戸が多いだけに、色んな人間が入居してる。当然、管理費未納なんかも出てくる。それを回収するのは住民からなる管理組合。
その他、住居が多いので色々なトラブルも発生するが基本管理組合が対応する〔バルコニーでの喫煙、駐輪場トラブル…〕仕事終わりでクタクタになって帰ってきてから管理費の徴収になんて考えるだけで苦痛
18 :tot*****:2018/08/04(土)08:08:15
確かにマンションは心配。でも都内・環境民度そこそこ・駅近(徒歩数分以内)となると、戸建はあっても8000万?。一般人には買えません。
会社や経済がそこにある以上、皆んなが住みたがるのは当然。だから価格も上がるわけで…努力して稼いで、みんな必死で生きてるんだよ。
19 :hap*****:2018/08/04(土)08:08:08
タワマンはスラムになる前に早々に売り捌くのが賢いよね。売れればの話だけど。
20 :mer*****:2018/08/04(土)08:07:14
タワマンを終の棲家にするイメージがどうしてもわかない。タワマンを買った人は一生あの高い所に住むつもりなのかな。
21 :qqq*****:2018/08/04(土)08:05:35
武蔵小杉?品川沿線には絶対に住まないほうが良い。朝の通勤ラッシュは窒息死するレベルで異常。ゆがみどころの話じゃないです。
過呼吸になりますよ…。人がモノのようにギュウギュウに電車に押し込められて圧迫された状態で手も足も動かせないアレはヤバいです。
難しいとは思いますが、人が人間らしく生きられるために、市や区の居住人口はもう少し計画・規制するべき。
22 :hay*****:2018/08/04(土)08:05:13
一戸建てだと高層は禁止「建蔽・容積率で」企業が建てる集合住宅はお構いなし。都市集中防止で言えば都心に建てるものではない
23 :tk0*****:2018/08/04(土)08:04:55
森ビルの330mのマンション&オフィスの計画を初めて知った。あべのハルカスを抜いて、日本一高いビルになるね。でも東京駅ちかくに390mのビルの計画もあるけどね。
24 :sup*****:2018/08/04(土)07:58:41
タワマンの修繕費の問題とスラム化はここ数年ずっと指摘されてるよね。まあ、分かっていても現実問題として浮上するまで考えないのが日本人。
派遣切りの法律も作られた時から指摘されてたけど、実際に派遣切りが起きて始めて問題になったし。タワマンのお話は30年後までは都市伝説扱いだね。
痛い目見る人は相当数出ると思う。中国人とかの投資目的で今は数が売れてるけど、そのうちマンションの部屋余りの時代が来る。空き部屋が出来ると思ったより修繕費が積み立てられない。気づいた時には高額の修繕費を請求されると思うよ。
25 :hay*****:2018/08/04(土)07:58:39
首都直下大地震で廃墟になるからね
26 :rsv*****:2018/08/04(土)07:56:10
首都高でタワマンを見ながら墓石並べてるように見えるのは私だけ?
27 :故人の感想です。:2018/08/04(土)07:52:17
真の金持ちは戸建て、それも平屋!
28 :yam*****:2018/08/04(土)07:50:30
心が狭くなりそうだから狭い所や人が集まりすぎてる所には住みたくないなぁ。かといって広すぎても寂しいだけだけど・・・
29 :Cooky_jk:2018/08/04(土)07:43:56
住むならエレベーター使っても使わなくても苦なく行ける階数まで。高い所はたまに行くくらいでいい。タワマンにしても埋立地は怖い。
30 :tos*****:2018/08/04(土)07:39:17
麻布十番の32階に住んでるけど、景色は3年経っても飽きないし通勤時の混雑もない。最高の居住環境だと妻も子供も満足してます。
31 :hir*****:2018/08/04(土)07:39:14
◯◯は高いところが好きだからね
32 :a48*****:2018/08/04(土)07:35:13
一連の震災ニュースをまともに調べていればタワマンどころか10階建てマンションさえ選ぶことは無い「日本人はバカ」の典型の吹き溜まりがタワマンではないだろうか
33 :wanwan:2018/08/04(土)07:31:59
お台場や豊洲に壁のようにタワマン建てたせいで、涼しい東風が入ってこなくてなって、岡地に住んでいる人達にとって大迷惑。
34 :kmk*****:2018/08/04(土)07:24:52
先日の大阪の地震でもマンションのエレベーターが停止し脱出まで2時間とか平気でかかってました。関東なんて地震の危険が格段に上がるのに高層マンションばっか建てて大丈夫なんかと思う。
35 :lon*****:2018/08/04(土)07:24:51
っていうかなんでみんなそんなタワマンが好きなの?ただの集合住宅でしょ?階で地位を争ったりバカっぽい。本当のお金持ちは大きな一戸建てだよね。
36 :k08*****:2018/08/04(土)07:21:15
マンション選ぶなら消防車のハシゴが届く階までじゃないと不安になる。


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